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土地開發(fā)成本房地產論文
1、土地開發(fā)成本估算原理。
土地開發(fā)成本估算是房地產企業(yè)在進行開發(fā)和建設前必做的準備工作之一,其質量直接影響著開發(fā)的最終成效。因此,房地產開發(fā)企業(yè)為了進一步降低開發(fā)成本,提升經濟利潤,紛紛運用各種先進技術和管理手段進行土地開發(fā)成本估算,合理規(guī)劃其各項開發(fā)建設資金,并取得了良好成效。
�。�1）土地開發(fā)成本的涵義。
土地開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權而付出的所用費用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(試行)》及工業(yè)用地的特點,影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有:工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、基礎設施完善度、產業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質量優(yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此,在進行土地開發(fā)成本管理時,相關管理人員必須站在房地產開發(fā)角度,在保證其開發(fā)質量的前提和基礎下,盡可能地降低土地開發(fā)成本,提升其資金利用效率,保證其經濟利潤水平。同時,管理人員還必須進行必要的走訪調查,及時了解和掌握開發(fā)區(qū)周圍的環(huán)境情況,分析和評價其土地開發(fā)價值。
�。�2）土地開發(fā)成本估算的方法。
在土地開發(fā)成本估算過程中,常見的土地開發(fā)成本估算方法主要有基準地價系數(shù)修正法和假設開發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢與不足,其對應的估價對象也不完全相同。
�、倩鶞实貎r系數(shù)修正法。
基準地價系數(shù)修正法,是在求取一宗待估宗地的價格時,根據(jù)當?shù)鼗鶞实貎r水平,參照與待估宗地相同土地級別或均質區(qū)域內該類用地地價標準和各種修正因素說明表,根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異,確定修正系數(shù),修正基準地價從而得出估價對象地價的一種方法。
②假設開發(fā)法。
假設開發(fā)法又稱剩余法,是在預計開發(fā)完成后不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等,以價格余額來估算待估土地價格的方法。
2、土地開發(fā)成本估算方法。
在房地產開發(fā)項目中的應用隨著我國房地產行業(yè)的不斷發(fā)展成熟,其開發(fā)項目管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復雜化特點。因此,為進一步提升其項目開發(fā)質量,管理人員必須積極轉變其管理理念,運用各種高效化成本估算方法進行成本估算,明確企業(yè)在整個開發(fā)過程中的權力與義務,并進一步優(yōu)化資源配置,做到產權明晰,分配合理。
�。�1）項目概況。
①土地登記狀況。待估宗地的編號、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號、圖號、土地級別等國有土地使用證土地登記狀況。
�、跈嗬麪顩r。待估宗地的土地所有權屬于國家所有,土地使用權為JDC房地產開發(fā)公司合法取得。待估宗地來源合法,產權清楚。
�。�2）土地開發(fā)成本估算采用基準地價系數(shù)修正法。
估算該項目宗地土地使用權獲取費用,本次評估的土地處于遼陽市五級地段,設定為住宅。根據(jù)遼陽市新調整的土地級別和遼陽市基準地價資料,對應的50年期基準地價為690元/平方米。
�、偃掌谛拚禂�(shù)K1的確定。由于自2008年以來,遼陽市的地價指數(shù)變化較大,平均漲幅約為20%,根據(jù)遼陽市的地價指數(shù),確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。
�、诖_定土地使用權年期修正系數(shù)K2。由于遼陽市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準地價均設定為50年期土地使用權價格,此次土地使用年期為70年。
�、廴莘e率修正系數(shù)K3的確定。根據(jù)基準地價技術工作報告及其說明,其地價內涵定義為單位樓面地價,故直接乘以建筑面積即可得出單位地價,或許直接乘以容積率1.0修正。
�、荛_發(fā)程度修正的確定。因本次評估所使用的基準地價設定開發(fā)程度與本次評估宗地設定開發(fā)程度相同,因此不需再進行開發(fā)程度修正。
�、萦绊懙貎r區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和(∑K)的確定。根據(jù)《遼陽市市區(qū)基準地價測算技術工作報告》,結合待估宗地的各項因素具體條件,編制出遼陽市河東村各項樓面地價修正因素調查及修正系數(shù)表,故宗地基準地價修正系數(shù)為0.27。
�、拮诘氐貎r計算。
⑦基準地價系數(shù)修正法估價結果。該宗地建筑面積為38.41萬平方米,土地總地價為41242.72萬元。
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