證據(jù)規(guī)定對商品房質量糾紛舉證問題的新思考

    從數(shù)量上講，絕大部分商品房質量糾紛均為單套商品房內部的建筑和裝潢質量的問題，如墻面滲水、窗套滲漏、墻面或天花板開裂、衛(wèi)生間滲漏等。目前市場上逐漸增多的因全裝修商品房的質量問題引起的爭議演變?yōu)樵V訟的案例也在增加。這類糾紛涉及的一般是一戶業(yè)主，發(fā)生訴訟也多為單打獨斗，如因某一質量問題涉及多戶人家，發(fā)生質量訴訟因房屋買賣關系是分別建立的，所以訴訟也是分開審理。

    另外一類比較嚴重的商品房質量問題是作為商品房出售的建筑物的整體存在質量問題。此類問題往往涉及到該建筑物內的絕大部分住戶，且往往質量問題的后果較上述單獨的質量問題嚴重，如地基沉降造成房屋傾斜、外墻面裂縫滲水、主體結構問題造成房屋開裂傾斜、建筑材料質量問題、施工質量問題等。該類糾紛數(shù)量較少，但影響面卻很大，且一但出現(xiàn)，經(jīng)濟損失就更巨大，也容易造成社會性的矛盾。這種訴訟不論是訴訟過程還是處理方式都會出現(xiàn)很多困難，作為涉及其中的小業(yè)主來說，訴訟的難度可想而知。從上述兩大類商品房質量問題訴訟的難點看，除了人為制造的困難外，主要的難點還是作為質量問題原告的小業(yè)主在訴訟中舉證能力有限的問題。

    二、商品房質量糾紛引起的訴訟中小業(yè)主存在的舉證難現(xiàn)象和原因分析。

    1、沒有一定的知識能力和文化程度，且在房地產(chǎn)專業(yè)知識方面處于的絕對劣勢，造成小業(yè)主舉證難。

    房地產(chǎn)市場面對的是整個社會群體，各個群體之間的文化程度、知識水平差異巨大，處于較低層次購房者往往對于房屋質量問題不能作出準確的判斷，如果經(jīng)濟收入有限，也不可能委托具有專業(yè)知識的人員協(xié)助訴訟，且訴訟對象又是專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，不論是經(jīng)濟實力和專業(yè)技術水平均有較大的差距。小業(yè)主在訴訟中怎樣合理舉證支持訴訟請求有一定困難。

    2、小業(yè)主沒有鑒定的資質和委托鑒定的經(jīng)濟能力，對于商品房質量缺陷的程度取證難。

    因為建筑質量的鑒定需要專門的知識和儀器，一般非專業(yè)人員即使有較高的文化水平也不能作出準確判斷，所以涉及商品房質量問題的訴訟多會出現(xiàn)一個專門機構鑒定的問題。一般業(yè)主作為原告進行訴訟時，單憑通常的生活經(jīng)驗和文化知識僅能判斷房屋是否存在質量問題。但對于存在問題的程度和損害結果無法進行科學的判斷，根據(jù)侵權損害賠償訴訟的要求，如果提出賠償要求則需要有一個判斷的標準，該標準只能建立在科學鑒定的基礎上。但目前房屋質量糾紛的鑒定只能由社會上少量的專業(yè)機構出具報告，一般來說這些機構并非專業(yè)對房屋質量問題進行鑒定，其運營成本大，收費高且標準缺乏合理性，對于一戶或幾戶個人業(yè)主提出房屋質量訴訟要求鑒定的情況，若要比較全面的鑒定則費用無法承擔，而民事訴訟法要求原告舉證故預付鑒定費用限制了個人業(yè)主的全面取證的能力。

    3、發(fā)展商實力強、影響大，社會上的鑒定機構少，而又往往作為其他專門機構經(jīng)常與房地產(chǎn)商進行業(yè)務聯(lián)系，其鑒定結果做到公正性是比較難的。

    發(fā)生房屋質量訴訟需要鑒定，如原、被告雙方未能對鑒定機構的選擇達成一致，則由法院出面委托鑒定。從理論上講，法院委托的鑒定屬于司法鑒定，應該具有公正性，但目前對于侯選的監(jiān)督機構多為獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體，追求利益最大化是經(jīng)濟實體的目標，在范圍有限的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常能夠接觸到各類鑒定機構，

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